سهم زمین از قیمت مسکن در تهران چقدر است؟ بررسی هزینه زمین و ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۵

سهم زمین از هزینه ساخت مسکن در تهران چقدر است؟

بر اساس گزارش‌های آماری منتشرشده از داده‌های بانک مرکزی درباره فعالیت‌های ساختمانی، سهم زمین از مجموع ارزش زمین و هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت در تهران حدود ۵۸.۴ درصد اعلام شده است.

این رقم در مقایسه با میانگین مناطق شهری کشور که حدود ۴۵.۳ درصد گزارش شده، بالاتر است.

به عبارت دیگر، در پروژه‌های ساختمانی مورد بررسی، بخش بیشتری از سرمایه موردنیاز در تهران صرف تأمین زمین می‌شود.

مقایسه قیمت زمین و هزینه ساخت در تهران و کشور

بر اساس داده‌های منتشرشده برای سال ۱۴۰۴، شاخص‌های زیر گزارش شده‌اند:

• متوسط ارزش هر مترمربع زمین در تهران: حدود ۱۵۳.۵ میلیون تومان
• متوسط ارزش هر مترمربع زمین در مناطق شهری کشور: حدود ۴۶.۶ میلیون تومان
• هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت هر مترمربع زیربنا در تهران: حدود ۲۵ میلیون تومان
• هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت هر مترمربع زیربنا در مناطق شهری کشور: حدود ۲۰.۱ میلیون تومان

این ارقام مربوط به داده‌های پروژه‌های ساختمانی آغازشده در دوره آماری مورد بررسی هستند و نباید بدون تعدیل زمانی به‌عنوان قیمت قطعی معاملات امروز بازار معرفی شوند.

چرا سهم زمین در قیمت مسکن افزایش یافته است؟

چند عامل مهم در افزایش سهم زمین از هزینه ساخت مسکن نقش دارند:

۱. محدودیت زمین مناسب برای ساخت‌وساز

در شهرهای بزرگ، به‌ویژه تهران، زمین‌های دارای موقعیت مناسب و مجوز ساخت محدود هستند. همین موضوع می‌تواند باعث افزایش رقابت میان سازندگان برای خرید زمین شود.

۲. افزایش تقاضا برای زمین در مناطق شهری

تمرکز فرصت‌های شغلی، امکانات درمانی، آموزشی و خدماتی در شهرهای بزرگ موجب شده تقاضا برای سکونت در این مناطق همچنان بالا باشد.

۳. هزینه‌های بالای تأمین زمین و آماده‌سازی

خرید زمین تنها هزینه اولیه سازنده نیست. هزینه‌هایی مانند آماده‌سازی، اخذ مجوزها، عوارض ساختمانی و تأمین زیرساخت‌ها نیز می‌توانند بر قیمت تمام‌شده پروژه اثر بگذارند.

۴. افزایش هزینه مصالح و دستمزد

افزایش قیمت مصالح ساختمانی، تجهیزات، دستمزد نیروی انسانی و خدمات مهندسی نیز هزینه ساخت را بالا برده است.

سهم زمین چه تأثیری بر قیمت نهایی آپارتمان دارد؟

قیمت زمین یکی از مؤلفه‌های اصلی قیمت تمام‌شده ساختمان است؛ اما قیمت فروش هر واحد آپارتمان فقط بر اساس قیمت زمین و هزینه ساخت تعیین نمی‌شود.

عوامل دیگری نیز در قیمت نهایی تأثیر دارند:

• موقعیت جغرافیایی ملک
• دسترسی به حمل‌ونقل عمومی
• سن ساختمان
• کیفیت مصالح و تجهیزات
• تعداد واحدهای ساختمان
• میزان تراکم و سطح اشغال مجاز
• هزینه‌های مالی و تأمین سرمایه
• شرایط عرضه و تقاضا در منطقه

برای مثال، دو ساختمان با کیفیت ساخت مشابه ممکن است به دلیل تفاوت موقعیت زمین، اختلاف قابل‌توجهی در قیمت فروش داشته باشند.

آیا کاهش قیمت زمین می‌تواند باعث ارزان شدن مسکن شود؟

کاهش قیمت زمین می‌تواند هزینه تمام‌شده ساخت را کاهش دهد؛ اما لزوماً به معنای کاهش فوری قیمت آپارتمان نیست.

زیرا قیمت فروش مسکن علاوه بر هزینه زمین، تحت تأثیر تورم عمومی، قیمت مصالح، هزینه تأمین مالی، انتظارات فروشندگان و شرایط بازار قرار دارد.

همچنین ممکن است سازنده زمینی را با قیمت بالا خریداری کرده باشد و حتی در صورت کاهش قیمت زمین در بازار، تمایلی به فروش واحدها با قیمت پایین‌تر نداشته باشد.

تأثیر قیمت زمین بر پروژه‌های نهضت ملی مسکن

یکی از اهداف طرح‌های حمایتی مسکن، کاهش هزینه تأمین زمین برای متقاضیان است.

در پروژه‌هایی که زمین از سوی دولت تأمین می‌شود، بخشی از هزینه‌های اولیه ساخت کاهش پیدا می‌کند. با این حال، هزینه آماده‌سازی زمین، تأمین خدمات زیربنایی، اجرای ساختمان و تأمین مالی همچنان باید محاسبه شود.

بنابراین تأمین زمین رایگان به‌تنهایی تضمین‌کننده ارزان بودن نهایی واحدهای مسکونی نیست.

آینده بازار زمین و ساخت‌وساز در ایران

روند آینده بازار زمین به عواملی مانند سیاست‌های عرضه زمین، وضعیت اقتصادی، میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی، هزینه مصالح و قدرت خرید خانوارها بستگی دارد.

در صورت افزایش عرضه زمین مناسب و تسهیل صدور مجوزهای ساخت، امکان کاهش فشار هزینه‌ای بر سازندگان وجود دارد. در مقابل، افزایش هزینه‌های ساخت و محدودیت عرضه زمین می‌تواند قیمت تمام‌شده پروژه‌های جدید را بالا نگه دارد.

جمع‌بندی

بررسی داده‌های فعالیت‌های ساختمانی نشان می‌دهد سهم زمین از مجموع ارزش زمین و هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت در تهران به ۵۸.۴ درصد رسیده است. این موضوع اهمیت قیمت زمین را در اقتصاد مسکن ایران نشان می‌دهد.

برای خریداران، سرمایه‌گذاران و سازندگان، بررسی هم‌زمان قیمت زمین، هزینه ساخت، موقعیت ملک و شرایط بازار ضروری است.

در اسکان مال تلاش می‌کنیم با انتشار تازه‌ترین اخبار، آمار و تحلیل‌های حوزه مسکن، اطلاعات کاربردی و قابل اتکایی در اختیار مخاطبان قرار دهیم.

منبع آماری: گزارش فعالیت‌های ساختمانی بانک مرکزی برای سال ۱۴۰۴، بازتاب‌یافته در گزارش‌های اقتصادی آبان ۱۴۰۵