تقسیم خانه ورثه‌ای یا ملک مشاع چگونه انجام می‌شود؟ راهنمای افراز و فروش ملک

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع، ملکی است که چند نفر به‌صورت مشترک مالک آن هستند و سهم هرکدام در کل ملک مشخص است.

برای مثال، ممکن است دو خواهر و یک برادر پس از فوت والدین، هرکدام مالک بخشی از یک خانه شوند.

در چنین شرایطی، مالکیت هر شخص به سهم او مربوط است؛ اما ممکن است نتوان بدون طی مراحل قانونی، بخش مشخصی از ساختمان را به‌عنوان ملک مستقل به او اختصاص داد.

افراز ملک یعنی چه؟

افراز به معنای جداکردن سهم شرکا از ملک مشترک است؛ به‌گونه‌ای که در صورت امکان قانونی و فنی، هر شریک بتواند سهم مشخصی از ملک را به‌صورت مستقل در اختیار داشته باشد.

بااین‌حال، همه املاک قابل افراز نیستند.

برای مثال، تقسیم فیزیکی یک آپارتمان کوچک میان چند شریک ممکن است از نظر مقررات، نقشه یا وضعیت ثبتی امکان‌پذیر نباشد.

چه کسانی می‌توانند درخواست افراز بدهند؟

این موضوع برای افرادی کاربرد دارد که:

• در یک ملک دارای مالکیت مشترک هستند؛
• از طریق ارث، مالک بخشی از ملک شده‌اند؛
• می‌خواهند سهم خود را از مالکیت مشترک جدا کنند؛
• با سایر شرکا درباره ادامه مالکیت مشترک اختلاف دارند.

قابلیت افراز و مرجع رسیدگی به وضعیت ثبتی ملک و شرایط قانونی آن بستگی دارد.

مراحل افراز ملک مشاع

مرحله اول: وضعیت مالکیت را بررسی کنید

ابتدا مشخص کنید چه کسانی مالک ملک هستند و سهم هر شخص چقدر است.

در املاک ورثه‌ای، باید وضعیت وراث و مدارک مربوط به مالکیت نیز روشن باشد.

مرحله دوم: درخواست افراز را به مرجع مربوط ارائه دهید

بر اساس ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است، در شرایط مقرر در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک قرار دارد.

بنابراین، در موارد مشمول این قانون، متقاضی باید درخواست خود را از مسیر واحد ثبتی مربوط پیگیری کند. 

مرحله سوم: قابلیت افراز ملک بررسی می‌شود

در جریان رسیدگی، وضعیت ثبتی و شرایط ملک بررسی می‌شود.

اگر ملک از نظر قانونی و ضوابط مربوط قابل تقسیم باشد، امکان افراز آن بررسی خواهد شد.

اگر ملک قابل افراز نباشد، مسیر قانونی دیگری برای تعیین تکلیف مالکیت مشترک وجود دارد.

مرحله چهارم: در صورت مخالفت، مهلت اعتراض را بررسی کنید

طبق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، تصمیم واحد ثبتی در موارد مشمول این قانون قابل اعتراض است و مهلت اعتراض، ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ تصمیم تعیین شده است.

بنابراین، اگر با تصمیم افراز مخالف هستید، تاریخ ابلاغ را دقیق بررسی کنید و برای اقدام در مهلت قانونی از مرجع حقوقی مربوط راهنمایی بگیرید. 

اگر ملک قابل افراز نباشد چه می‌شود؟

اگر ملک طبق تشریفات قانونی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، هر یک از شرکا می‌تواند با رعایت شرایط قانونی، درخواست فروش ملک را از دادگاه مطرح کند.

بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع، در صورت صدور دستور فروش، ملک از مسیر قانونی فروخته می‌شود و وجه حاصل با توجه به سهم شرکا و مقررات مربوط تقسیم خواهد شد. 

برای مثال، اگر یک خانه قابل تقسیم مستقل میان سه وارث نباشد و یکی از شرکا بخواهد از مالکیت مشترک خارج شود، ممکن است فروش قانونی ملک و تقسیم بهای آن راه‌حل مناسب باشد.

آیا یکی از شرکا می‌تواند بدون رضایت دیگران سهم خود را جدا کند؟

این موضوع به نوع اقدام و شرایط ملک بستگی دارد.

درخواست افراز، فروش سهم مشاع و تصرف در بخش مشخصی از ملک، مفاهیم متفاوتی هستند و آثار یکسانی ندارند.

اگر قصد دارید سهم خود را منتقل کنید یا از مالکیت مشترک خارج شوید، ابتدا باید وضعیت ثبتی ملک و حقوق سایر شرکا را بررسی کنید.

چه مدارکی برای شروع کار لازم است؟

مدارک دقیق به وضعیت ملک و مرجع رسیدگی بستگی دارد؛ اما معمولاً اطلاعات زیر اهمیت دارند:

• مدارک هویتی متقاضی؛
• سند مالکیت یا مدارک معتبر مربوط به ملک؛
• اطلاعات ثبتی ملک؛
• مدارک مربوط به سهم شرکا؛
• مدارک وراثت، در صورت ورثه‌ای بودن ملک؛

 تصمیم یا گواهی غیرقابل افراز بودن، در صورت درخواست فروش بر مبنای آن.

فهرست نهایی مدارک را باید از واحد ثبتی یا مرجع قضایی مربوط دریافت کنید.

نکات مهم

• ابتدا سهم هر شریک و وضعیت مالکیت را مشخص کنید.
• افراز با فروش سهم مشاع تفاوت دارد.
• قابلیت افراز به شرایط ثبتی و ضوابط قانونی وابسته است.
• در صورت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، مهلت ۱۰روزه مقرر در قانون را بررسی کنید.
• فروش ملک غیرقابل افراز نیازمند طی تشریفات قانونی است.
• در املاک ورثه‌ای، وضعیت مالکیت و حقوق تمام وراث را در نظر بگیرید.

جمع‌بندی

اگر چند نفر در یک خانه یا زمین مالکیت مشترک دارند و درباره تقسیم آن اختلاف ایجاد شده است، قانون افراز و فروش املاک مشاع مسیر مشخصی برای تعیین تکلیف این وضعیت پیش‌بینی کرده است